一般の不動産業者では教えてくれない
「失敗しない土地選び」をご紹介します。
弊社は「旭化成不動産情報ネットワーク(ACE)」の会員として、旭化成ホームズ(ヘーベルハウス)主催の“土地の選び方セミナー”のお手伝いをしております。
セミナーでは、適正な価格の物件を買うために知っておくべきことや不動産相場、予算の立て方をわかりやすく解説します。また不動産に掘り出し物はあるのか?などの疑問から、売主・不動産会社の裏側まで、ズバリご紹介します。ぜひご参加いただき、土地選びにお役立て下さい。
土地の選び方セミナー
旭化成ホームズ(ヘーベルハウス)主催の下記セミナーに弊社が会員になっています旭化成不動産情報ネットワーク(ACE)がお手伝いしております。セミナー後の個別相談に弊社をご希望の場合は、その旨を旭化成ホームズのご担当者へお伝え下さい。 これをお読みの皆様が、不動産業務を最低10年は経験しているのなら何も言いません。このページは読んでも無駄になるので、飛ばして下さい。そしてご自分の判断でお決め下さい。間違いのない土地を選ばれることでしょう。 しかし、そうでない方がほとんどだと思います。皆様の中には、宅地建物取引士の資格をお持ちの方もいらっしゃると思いますが、契約の法律的なことは良くても、物件選びには実務経験が最低10年は必要です。 なぜなら、不動産は一物で、ひとつひとつの物件に特徴があり全ての物件で違いがあります。そして経済状況や環境の変化に応じて、相場があります。 その中で、適正な価格の物件を間違いなく買うには、事前に知っておくべきことがあります。それを知らずして、不動産を購入しないで下さい。
「まだ、買わないで下さい!」
余計なお世話だ、自分は大丈夫だとお思いの方は、ここから先は読まずに先へお進み下さい。では、どうすればいいんだ、それを知るにはどこに行けばいいんだとお思いの方へご案内があります。 土地だけでなく不動産を探す前に知っておきたいことをぎゅっと凝縮したセミナーを開催しております。 このセミナーでは、探す前にすべきこと・不動産相場のとらえ方・不動産に掘り出し物はあるのかから売主・不動産会社の心理や裏側までお教えしちゃいます。 これから探す人はもちろん、もう探し始めた人も是非ご参加頂き、これからの不動産探しにお役立て下さい。 ~よりよい住まいのための《失敗しない土地選び》をテーマに。
土地の選び方セミナー実況中継【基礎編】
1. 住まいへの希望整理
まず、土地(住まい)探しを始める前に、住まいに対する希望点を整理しましょう。 住まいに求める優先順位の確認。特に家族間での話し合いを事前にしっかりしましょう。
(ちょっと話がそれて)
同じエリア・価格で面積が広い土地と狭い土地があります。どっちがいいですか? (例、40坪2000万の土地:50坪2000万の土地)もちろん同じ価格で同じクオリティなら、 少しでも広い方がいいですよね。
しかし、不動産には例外はございません!
坪単価50万の土地と坪単価40万の土地では、あきらかにクオリティが違います。 そこで、先ほど話しました「住まいに対する優先事項」が大切になります。
どういう所に優先事項があるのか、土地の広さなのか、建物のプランなのか、 それによって、希望に合った土地が見えてきます。
この住まいに対するイメージをしっかり持っているかどうか、 これが住まい探しをするにあたって、とても大切になります。
去年のテレビで、土地だけを見て土地を買ってしまった家族のお話で、住まい全体を考えずに、 土地を先行して買ってしまったため、ご主人が希望していた屋上利用がダメになり、 奥様がご希望していたジェットバスがダメになったケースが紹介されていました。
これが、典型的な失敗例です。
2. 相場の捉え方
相場を捉える資料として、折込チラシ、住宅情報誌、公示地価、路線価などがございますが、 各内容の特徴を考えて判断して下さい。
折込チラシや住宅情報誌は、集客のための手段なので、割安な物件を掲載することが多いです。 良い物件は、広告に掲載される前に売れている。 割安な物件が、広告に掲載ても、売れていないのは、物件が悪いから。
路線価は、相続などに使われる価格なので、地価の50〜70%程度。見方も難。
公示地価が、一番市場価格に近い。インターネットで誰でも確認出来る。最近の傾向で、駅から徒歩圏は、公示地価よりも高い価格で成約している。
3. 資金計画について、住宅ローン・・略
自己資金は、万一に備えたお金を差し引いた現金。目安は総予算の5〜10%。
建物の本体価格以外に必要な諸費用は、かなり必要になる。それぞれの土地によって、大きく変わる。 例えば、南道路の場合、設備引き込み距離が長くなるため、費用が高くなる。 とこのように、諸費用は変わってくるので、本体価格だけを鵜呑みにしない。 同じように、土地にも諸費用が必要。
地盤対策費は、ある程度見込んでおく。メーカーで近隣データがあれば推察。
4. スケジュール
土地探しから入居まで、思っているより時間がかかる。 8ヶ月は見ておきたい。
5. 情報収集
広告には、不動産会社が共同しておこなう集合(連合)チラシと単独の不動産会社が行うものがある。
単独でのチラシは、流通市場に出す前の物件もあるので、チェック。
6. 現地見学
現地見学の際は、物件の資料(通称、販売図面)を手に入れる。 しかし、この販売図面がいい加減なことも多い。
周辺地図も環境を見るのに大切。気に入った物件では、撮影することが有効。 電柱の位置や隣の家の状況など、見落としたことを後からチェックできる。
生活施設は、自分自身で確認。(広告表示は1分80m)
週末は静かになっていることも多いので、平日も確認。
境界の確認。(境界には、石、プレート、鋲などの種類がある) 境界がない時は、境界確認・埋設を取引条件としていれる。
設備は、前面道路に埋設している状態で表示されている。 宅内に引き込みがあるかないかで、建築コストに大きく影響される。
高低差がある敷地には、要注意。道路との高低差はもちろん、隣地との高低差も注意。 隣地が高い場合でも、擁壁(ガケ)が問題になる場合も。
道路の幅員が狭い時は、セットバックが必要。道路に提供する敷地部分は、 有効面積に入らない。セットバック面積は、評価ゼロ。私道がある時は、持分を持つように。
土地の選び方セミナー実況中継[応用編]
1. 相場の基準
相場の基準は・・北道路、4m道路、駅から徒歩10分
- 南道路は北道路に比べ、約15%高い、東南角地なら10%高い。
- 6m道路は4m道路に比べ、5%高い。
北道路、徒歩10分=南道路、徒歩18分 → 同じ価格になる。
駅からの距離を重視したければ、北道路へ → 南道路は引き込み費増、視線も気になる。
道路の向きや幅員にこだわるなら、駅からの距離を離す。
土地の大きさによっても、価格は変わる。 坪80万×40坪は売れても、坪80万×100坪は売れない。 地域で求められる土地の大きさは変わる。都心と郊外では違う。
掘り出し物はない、あっても即金即決で買える不動産会社が買ってしまう。 一般の方は、まず目に触れることはない。もし、相場より安かったら、何か落とし穴があるはず。
2. 建築条件付の売地
売主もしくは指定する建築会社で建築することを、土地の売買の条件にしている土地です。 大手さんはまだしも、小さい会社の場合、建築内容に問題があることも多い。
大きな土地を購入する一般の方は少ないから、分譲業者に販売することになる。 通常は、安く仕入れるものの、人気エリアでは、分譲業者同士の競争になり、あまり安く仕入れられない。
そのため、土地だけでの販売では利益が見込めない。建築でも利益を取らないと商売にならない。
(このような建売や建築条件付で建てられる建物の内情について紹介するには、 問題がありそうなので割愛します。)
建築条件を外して購入できる可能性もあるが、土地価格が上がるケースも。 ↓ 心理として、面白くはないが、土地利益を建物利益で見込んでいるため、仕方ないのと、条件がある分、 割安に設定している場合もあるので、上がった価格でも、条件として問題ないことも多い。
3. 売主の心理
売主の大半は、一般の方。不動産会社が査定した価格は適正であっても、 価格の決定権は売主にあるので、一般の方は相場を無視した価格設定することもある。 あくまでも、価格は売主の希望売却価格である。
しかし、乱暴な価格設定は販売の長期化になるため、 そう高く売り出されるケースも少ない。販売が長期化した物件は、価格交渉しやすく、売り出し間近の物件は、 売主がまだ強気のため、価格交渉がしづらい。
値引き幅の大きさ・金額が、勝ち負けにならない。値引きにこだわりすぎると、 良い物件を買い損ねることも。満額で売れることも。値引きをすることによって、後から申込をした人に取られてしまうことも。
4. 不動産会社の心理
土地を売るより、建築条件付売地や建売住宅を強く勧める。なぜなら、仲介手数料は、 価格が高くなればなるほど、手数料が上がる。出来る営業マンになればなるほど、この傾向が強まる。 ほんとに、お客様にとってお薦めで勧めているか、注意が必要。
5. まとめ
物件が少ないエリアは、築が古い中古住宅も視野にいれる。
→ 木造の流通耐用年数は20年、それ以降の物件は土地価格の場合も。 解体費用を計算にいれて、判断してみる。
(話がそれて、住宅再建築のサイクルについて) 日本は26年、アメリカは44年、イギリスは75年。今度購入する家の建て替え時期が何歳のときになるか、 よく考えてみてください。
不整形地は、下落傾向の現在、かなり割安になっている。プラン次第では、問題ないケースも多い。 上から土地を見ながら暮らすわけではない。 大手メーカーでは、日照・通風のシミュレーションが建築前に出来る。
土地を買ってから展示場を回ると、営業攻勢が凄く、まともな検討が出来ない。
土地を購入するときは、申込書を入れて、価格交渉をする。 書面ではなく、口頭だけでは、価格交渉できない。
セミナーでは、もっともっとたくさんのお話がありましたが、とても書面に全てを盛り込みきれませんでした。 ご興味がある方は、ご参加してみて下さい。
もし、ご参加をご希望の方で、セミナー開催日程と都合が合わない・ハウスメーカー主催に抵抗がある・一般的な内容よりも具体的な内容が知りたいなどの意向がございましたら、講師担当(最近は多忙でなかなか出番はございません)の私が、あなた様だけの個別セミナーを実施することも可能です。(エリアは個別相談受付可能エリアに限定)